深交所发保障性租赁住房REITs指引：防范回收资金流入商品住宅开发等领域

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澎湃新闻记者 庞静涛

7月15日，回收深圳证券交易所发布《关于发布 深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行） 的等领通知》，涉及业务参与机构与基础设施项目、深交所发商品回收资金使用与监管、保障运营管理与信息披露。性租

《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称“《保障性租赁住房REITs指引》”）的赁住流入起草是为了贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房，房R防范进一步盘活存量资产、指引资金住宅扩大有效投资的回收决策部署，规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）有关工作。

原始权益人不得开展商品住宅和商业地产开发业务

细化业务参与机构与基础设施项目准入要求。指引显示，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。

同时，原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独立。

文件还要求，基础设施项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目，配租对象、租金标准等符合相关政策要求。

基础设施项目运营时间原则上不低于三年。对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低运营时间要求。

深交所在起草说明中指出，试行的指引文件明确保障性租赁住房基础设施REITs原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人基础上，进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）要求，加强对在强化民生保障方面发挥重要作用项目的支持力度，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。

防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域

新的文件明确回收资金使用的报告与披露义务。为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，明确原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当按照要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设，且原始权益人应当按季报告回收资金使用情况，基金管理人应当在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。

同时，明确因特殊原因导致回收资金投资计划无法正常执行的，原始权益人应当及时向交易所报告相关情况和应对措施；确需变更回收资金用途的，原始权益人应当向本所提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当披露临时报告。

为防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域，对于原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，要求原始权益人建立并落实回收资金管理制度，对回收资金实行严格闭环管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板重点领域项目建设。

同时，原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、回收资金的存放银行等应当共同签订资金监管协议明确各自监督职责，不得违规变更回收资金用途。