中国民生信托 作者：彭扬 赵白执南

520这天，降息“央妈”送出了超预期的房贷大礼包。

5月20日，利率中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，又降1年期LPR为3.70%，降息较上期持平；5年期以上LPR为4.45%，房贷较上期下降15个基点。利率

业内人士分析，又降5月LPR报价明显超出市场预期。降息一是房贷两种期限LPR中，仅挂钩房贷的利率5年期以上LPR下降，显示出明显的又降指向性；二是降幅超出预期。自2019年8月LPR改革以来，降息5年期以上LPR首次出现15个基点的房贷较大降幅。

5年期以上LPR首次下调15个基点

近日公布的利率4月金融数据显示，住房贷款较为低迷，引起市场的广泛关注。多位专家表示，此次5年期以上LPR下降15个基点实属“超预期”。该期限LPR下行可以稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。同时，也能降低住房消费支出，提振居民扩大消费的意愿和能力。

在招联金融首席研究员董希淼看来，5年期以上LPR以15个基点的较大幅度下调，实际作用和信号意义都十分重要。

“此次5年期以上LPR的下降幅度是出乎意料的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言，5年期以上LPR首次下降15个基点，对购房者买房、开发商融资均有积极作用，对房地产市场恢复也有积极作用。

5年期以上LPR超预期下降，金融市场部宏观研究员周茂华分析主要有三方面原因：一是近几个月实体经济中长期贷款需求偏弱，需要引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；二是国内房地产复苏不理想，5年期以上LPR下降有助于降低按揭贷款成本，提振刚需住房需求，促进房地产市场平稳运行；三是此前人民银行稳增长政策靠前发力，通过降准、依法上缴结存利润、推出和扩大专项再贷款、优化存款利率等，为银行提供长期限、低成本资金，给银行等金融机构降低中长期贷款利率成本营造了良好条件。

首席研究员温彬分析，本月5年期以上LPR的下降，是因为银行资金成本在下降，也是银行响应相关政策要求，主动降低实体经济融资成本。

有利于降低购房成本

从购房者角度看，此次5年期以上LPR下降将有利于降低购房成本。

对于新发住房贷款而言，温彬认为，此前人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策，要求对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，叠加本月5年期以上LPR的下降，部分城市新发住房贷款利率会出现明显下调，有助于合理满足居民的购房需求。

“此次5年期以上LPR下降，也将进一步引导房贷利率下限下调。这也意味着，后续房贷利率可能进一步下调，类似4.2%的利率也有可能。”严跃进表示。

业内专家测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

展望后续，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

有利于激发消费需求

除了降低购房成本以外，专家分析，此次5年期以上LPR下降还有利于激发消费需求。

在董希淼看来，5月15日首套商业性房贷利率下限调整针对的是新发放贷款，存量房贷不在调整之列。但此次5年期以上LPR下降15个基点，将有望进一步降低存量房贷利率，减轻贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。

“对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款重定价降低存量房贷成本，减轻居民债务负担，从而节省下资金用于消费。”温彬解释。

对存量房贷而言，利率调整的具体时间要看贷款重定价日。如果重定价日为5月21日，则从明天开始就可以执行新的利率；如果重定价日为1月1日，则从2023年1月1日开始执行新利率。

“5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。”温彬预计，下一阶段，货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。