浙商证券发布研究报告称，浙商证券维持（09666）“买入”评级，维持认为2021年引入战投博裕投资，金科价港优化治理结构的服务同时进一步增强自身业务独立性，同时外拓实力不断增强，买入目标社区增值服务加速兑现，评级未来有望继续保持高质量发展，浙商证券预计22年EPS为2.2元，维持给予22年倍20倍PE，金科价港对应目标价54.32港元。服务

报告提到，买入目标21年公司实现营收59.68亿元，评级同比+77%，浙商证券毛利率30.9%，维持较20年提升1pct，金科价港实现归母净利10.57亿元，同比+71.4%，归母净利率17.7%，较20年下降0.6pct，但仍然维持历史高位。公司在保持营收高增的同时注重高质量发展，持续优化收入结构，公司盈利能力的改善主要基于规模效应随着管理规模的增加而得以体现；物业管理服务单价有所提升；毛利率较高的社区增值服务占比扩大。

报告称，公司社区增值服务实现营收14.95亿元，同比+566%，营收占比由20年的7%提升18pct至25%。基于不断扩张的管理规模，公司持续对社区增值服务的内容进行探索，依托线上+线下服务模式，不断挖掘客户需求，积极提升产品力和服务力，业务渗透率、转化率、复购率持续提升。虽然社区增值服务毛利率由20年49.5%下降7.9pct至41.6%，仍然维持较高水平。该行认为，公司增值服务营收占比的扩大，以及与房地产周期关联较大的非业主增值服务占比的减小，体现了公司营收与业务结构的不断优化，有利于公司践行可持续、高质量发展。

浙商证券表示，基于未来发展战略，公司于21年新设本地生活服务，通过内部孵化+收购，整合优质团餐资源，发力餐食及餐食供应链服务。21年公司本地生活服务实现营收4.74亿元，同比+122%，毛利率8.1%，较20年下降0.7pct。该行认为，本地生活服务毛利率虽然较低，但有利于公司获取中高端写字楼、高校、产业园等非住项目，进一步增强公司外拓实力。

风险提示：加速并购导致商誉或存在减值风险、并购整合不及预期影响业绩兑现。